كتبت / عبير سعيد
لسنوات عديدة .. كانت سوق العقارات في الصين بمثابة فقاعة، تغذيها ثروة الطبقة المتوسطة المتنامية، والطلب على الإسكان في المدن، وتفضيل الإستثمار في العقارات بدلا من الأسهم، وسهولة الائتمان للمطورين المتحمسين الذين يستخدمون علاقاتهم مع الحكومات المحلية لشراء الأرض لتطويرها إلى سكن ..
ومع ذلك إنفجرت الفقاعة العقارية في أواخر عام 2021 عندما تخلفت مجموعة China Evergrande Group، إحدى أكبر شركات تطوير العقارات في البلاد، عن سداد الديون التي إرتفعت إلى 340 مليار دولار بحلول نهاية العام الماضي .. وفي هذا الشهر، تخلف مطور رئيسي آخر، شركة كانتري جاردن، عن سداد ملايين الدولارات من مدفوعات الفائدة المرتبطة بسندين خارجيين وحذر من خسارة صافية .. قد يكون المطورون الآخرون أيضًا في مشكلة ..
فمن غير المرجح أن يحذو الرئيس شي جين بينغ حذو الإدارات السابقة، التي ضخت الأموال “بشكل جنوني” في القطاع الذي يمثل حوالي 30% من ثاني أكبر إقتصاد في العالم خلال الإنكماش الكبير الأخير في سوق العقارات في عام 2008، وفقًا لتقرير مقره شنغهاي .. الإقتصادي آندي شيه، كبير الاقتصاديين السابق لمنطقة آسيا والمحيط الهادئ في مورجان ستانلي ..
كما وصف شي، الذي حذر منذ فترة طويلة من فقاعات الأصول والعقارات في الصين .. ما يعتقد أنه سبب الأزمة الحالية .. وما فعلته الحكومة الصينية وما لم تفعله للتعامل معها .. والعواقب المحتملة على الصين وشعبها والمستثمرين الأجانب ..
ما سبب هذه الفقاعة العقارية؟
آندي شيه: بدأ رئيس الوزراء السابق وين جياباو هذا في عام 2006 عندما كانت قيمة العملة أقل من قيمتها .. فعندما تتطور دولة ما .. تتعرض عملتها لضغوط إرتفاع .. يريد الناس المزيد من أموالك لأنهم يعتقدون أن عملتك ترتفع .. إذا كنت لا تريد أن ترتفع، ما عليك سوى طباعة المزيد من العملة .. وهذا ما فعلته الحكومة لأنها أرادت أن تظل الصادرات الصينية رخيصة الثمن .. وهذا ما حدث لتايوان في الثمانينيات، عندما إرتفعت سوق العقارات فيها إلى أعلى مستوياتها .. والتوجه الصحيح هو السماح للعملة بالارتفاع .. إذا لم تفعل ذلك واستمرت في طباعة النقود، فسيكون لدى الناس الكثير من المال وسيقومون بضخها في سوق العقارات ..
وفي الوقت نفسه .. فإن الطريق أمام الحكومات المحلية في الصين لكسب المال هو من خلال مبيعات الأراضي للمطورين .. الذين يشكلون حوالي 50٪ من إيراداتها .. لقد كان هذا يحدث منذ سنوات ..
كيف تعاملت الصين مع الفقاعة العقارية الأخيرة؟
شيه: خلال فترة الركود الكبيرة الأخيرة في عام 2008 .. بعد إنهيار الولايات المتحدة، ضخت الحكومة الأموال بجنون لإعادة قطاع العقارات إلى سابق عهده. … وأجبر ون جياباو البنوك على تقديم المزيد والمزيد من القروض .. لقد كان في الأساس يغذي الإقتصاد بالقوة بالديون .. وبعد ذلك، كانت الطريقة التي أعتقد بها مطورو العقارات هي : إذا أسقطتني، فسوف أسقطك .. لقد ظنوا أن الحكومة لن تسمح لهم بالهبوط، لأن ذلك يعني أن الإقتصاد سوف ينهار .. لذلك، في كل مرة كان هناك تراجع إقتصادي، كانوا يرون ذلك كفرصة لشراء المزيد من الأراضي .. وحتى بعد حدوث الوباء، أرتفع السوق إلى مستوى جديد في عام 2021.
تم الإبلاغ عن أن عمليات الإغلاق بسبب فيروس كورونا أدت إلى إنخفاض الطلب في ظل تباطؤ الإقتصاد .. كما كشفت المتطلبات الحكومية الأكثر صرامة للمطورين للوصول إلى القروض المصرفية عن مشاكل كامنة منذ فترة طويلة في هذا القطاع .. حيث أستمر المطورون الجشعون في الإقتراض لشراء المزيد من الأراضي، دون الإنتهاء من مشاريعهم أولاً .. إلى جانب هذه العوامل
ما الذي أدى إلى هذه الأزمة؟
شيه: بدأت الحكومة في إتخاذ إجراءات صارمة ضد نظام الظل المصرفي .. وهذا حقا ما أثار هذه الأزمة .. في نظام الظل المصرفي، يقوم مطورو العقارات ببيع السندات للأجانب في أسواق السندات الخارجية .. كانوا يتجولون للحصول على المال لتمويل شراء الأراضي … لكنهم لم يتمكنوا من سداد الأموال للأجانب، الأشخاص الذين أشتروا سندات مطوري العقارات في هونغ كونغ .. عندما بدأ المنظمون المصرفيون في إتخاذ إجراءات صارمة ضد نظام الظل المصرفي، انسحبت الكثير من الأموال ..
إذآ، هل كانت هناك علامات مبكرة على وجود مشكلة في سوق العقارات في أسواق السندات الخارجية؟
لقد قام الأغنياء بقص شعرهم بالفعل .. أخبرهم المطورون بشكل أساسي أنه يتعين عليك تمديد الموعد النهائي .. عندما يكون لدي المال، سأدفع لك . عندما لا أفعل ذلك، حظ صعب .. وهؤلاء المشترون هم في الأساس عملاء للخدمات المصرفية الخاصة وهم أثرياء ويشترون صناديق سندات عالية المخاطر ولكن ليس لديهم حقوق في الصين .. لا نعرف مقدار الأموال المستحقة لهم، لكنها مئات المليارات من الدولارات.
لماذا لا تقوم الحكومة بإنقاذ المطورين هذه المرة؟
كان المطورون في وضع حرج منذ عام 2022 عندما توقفت شركة Evergrande عن خدمة ديونها وكانوا ينتظرون الحكومة لمنحهم المال وكان السوق يتوقع من الحكومة الاستسلام .. لكن الحكومة لا تمنحهم المال . لماذا؟ لن تقوم البنوك بالإقراض عندما تعلم أن المخاطر مرتفعة للغاية.
إذا قمت بإعادة الفقاعة مرة أخرى، فإنك تخلق مشكلة أكبر لنفسك غداً .. هذه الحكومة لا تواجه معارضة سياسية، بل تريد أن تستمر إلى الأبد، لذا فهي تفكر، لماذا تجلب المشاكل لنفسك لتجعل الفقاعة أكبر وتهدد نفسك فيما بعد؟ وهذا ما لا يفهمه الكثير من المحللين .. لقد تغيرت السياسة .. شي جين بينغ هو صاحب كل المشاكل في الصين وهذه حساباته.
وعلى الصعيد المحلي، فإن مطوري العقارات مدينون بـ 39 تريليون رنمينبي من الديون، وفقا لوكالة التصنيف. أعتقد أن هذا تقدير منخفض للكرة .. أتوقع الكثير.
في الأساس، مهما كان الدين المستحق، ليس لديهم المال لسداده.
إذن ما هي التدابير التي تتخذها الحكومة للتعامل مع هذه المشكلة الضخمة؟
شيه: الأولوية الأولى للحكومة هي إخبار المطورين أنه يتعين عليهم إنهاء البناء : ستقرضك البنوك رأس المال العامل لإنهاء المشاريع، لكن لا يمكن إستخدام الأموال في أي شيء آخر. إذن، هؤلاء المطورين مفلسون، لكنهم ما زالوا يعملون !!
ويتم إنفاق مئات المليارات من الرنمينبي على هذا .. ما فعلوه هو حماية الأشخاص الذين دفعوا ثمن منزلهم الجديد مسبقًا .. في الصين، الأمر منتشر على نطاق واسع، فهم يدفعون أولاً مقابل البناء.
تحاول الحكومة أيضًا حماية صغار المدخرين الذين اشتروا منتجات إدارة الثروات ذات العائد المرتفع والتي أصدرها المطورون من خلال البنوك التي تمنحك معدل فائدة بنسبة 7٪ أو 8٪، وهو أعلى من 3٪ التي قد تحصل عليها إذا قمت بالإيداع فقط .. نقود في البنك .. الكثير من هؤلاء المدخرين ليسوا أغنياء.
كما قامت الحكومة بخفض أسعار الفائدة قليلاً بالنسبة للمشترين.
كما قامت الكثير من المدن برفع قيود المبيعات، مما يسمح للأشخاص الذين ليس لديهم تسجيل منزلي في المدن بشراء منزل هناك.
هل ستنقذ هذه الإجراءات القطاع وتمنع إنتشار مشاكله إلى بقية الإقتصاد؟
لا يمكنهم تغيير المد لأن الأمر ينطوي على الكثير من المال .. وأيضًا، بعد الوباء، انخفضت الرغبة في المضاربة بشكل حاد .. وبدلا من ذلك، يدفع الناس ديونهم في وقت مبكر لأنهم لا يعتقدون أن أسعار العقارات سوف ترتفع.
كان لفيروس كورونا تأثير كبير .. في السابق، كان الناس متحمسين لتحقيق الثراء، ثم ضرب فيروس كورونا وأنت تعرف حقًا معنى الحياة، ومن المفترض أن تكون سعيدًا مع عائلتك.
كيف سيؤثر هذا على إقتصاد الصين؟
شيه : يحدث الإنكماش الإقتصادي .. وسائل الإعلام الدولية تحاول تصوير هذه هي نهاية الصين .. نحن نرى الركود في كل وقت .. وبالمناسبة، فإن الإقتصاد الصيني لا ينكمش، فهو لا يزال ينمو وينمو بنسبة 5%. من ينمو بهذا المعدل؟
يحدث الإنكماش الإقتصادي لسبب ما .. لقد تجاوزت حدودك خلال فترة الإزدهار وتحتاج إلى التراجع .. يجب التخلص من النشاط غير المرغوب فيه خلال فترة الإزدهار.
أليست هذه أخبارا سيئة بالنسبة للحكومات المحلية، التي تفرض أنواعا قليلة من الضرائب مقارنة بالدول الغربية، التي تفرض ضرائب عقارية سنوية أو ضريبة على التجزئة؟
شيه: سيتعين عليهم البحث عن مصادر أخرى للدخل.
هل عادة شراء عقارات أكثر مما يحتاجه المرء هي جزء من المشكلة؟
شيه: الشعب الصيني يفضل سوق العقارات على سوق الأوراق المالية .. إنهم ينظرون إلى الأسهم على أنها مجرد قطعة من الورق .. إنهم يفضلون الملكية لأنها شيء يمكنهم لمسه .. ويبلغ إجمالي القيمة السوقية لأسواق الأسهم الصينية أقل من 50% من الناتج المحلي الإجمالي، ولكن في الذروة في عام 2021، تصل قيمة العقارات السكنية إلى ستة أضعاف الناتج المحلي الإجمالي، الذي كان 17 تريليون دولار في العام الماضي.
في المتوسط، تمتلك عائلات الطبقة المتوسطة الصينية في مدن مثل شنغهاي عقارين، أحدهما للعيش فيه والآخر للاستثمار فيه .. ويبلغ متوسط المساحة المخصصة للشعب الصيني حوالي 30 مترًا مربعًا للفرد في المناطق الحضرية .. إنه على مستوى الولايات المتحدة وأعلى بكثير من اليابان.
ولكن إذا قمت ببناء المزيد والمزيد من العقارات، فسوف يغمر السوق في نهاية المطاف؛ سيكون هناك الكثير من العرض.
ماذا سيحدث لقطاع العقارات في الصين؟
شيه: الملكية سوف تصبح شيئا طبيعيا .. وسيكون ما قاله شي جين بينغ :
“السكن للعيش فيه، وليس للمضاربة” .. سوف يستغرق الأمر 10 سنوات للعمل.
كان لدينا 7 تريليون متر مربع قيد الإنشاء قبل عامين .. لقد انخفضت بنسبة 10% خلال العامين الماضيين، لذلك لا يزال هناك 6.3 تريليون متر مربع.
وفي خطاب ألقاه شي في إبريل، كما ورد في إحدى صحف الحزب الشيوعي، قال إن الحكومة لا يمكنها التغاضي عن التوقعات غير الواقعية.
الكثير من الناس سوف يخسرون المال. … تحاول الحكومة فقط التأكد من أن الأشخاص الصغار لا يخسرون المال.
في النهاية، هل ستكون الصين أفضل أم أسوأ؟
شيه: الكثير من الأغنياء يتذمرون لأنهم جمعوا أموالهم من العقارات، وليس في الإقتصاد الإنتاجي، لذا فإن الكثير من الأغنياء ليسوا أشخاصًا منتجين حقًا .. ولكن لدينا جيل جديد من رواد الأعمال، أي المهندسين الشباب الذين يقومون بأشياء عظيمة مثل صنع قاذفات الصواريخ، والمركبات الكهربائية، وتكنولوجيا الرادار، وما إلى ذلك.
الشيء الأكثر أهمية بالنسبة لأي بلد ليس هو معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي، وليس ما يشعر به كبار الماليين، فهم ليسوا مهمين .. الأمر الأكثر أهمية هو مدى قدرتك التنافسية، ونوع الشركات التي تقوم بإنشائها، ونوع التكنولوجيا التي تقوم بإنشائها.
الشعب الصيني مجتهد وذكي للغاية، لكن الكثير منهم مهتمون بالمضاربة .. قبل عشرين عاما، سألني الناس كيف ستنهار الصين .. قلت إن ذلك سيحدث إذا أصبح جميع المسؤولين الصينيين فاسدين وأصبح جميع الصينيين مضاربين …
